ООО "КИФ Брокер"

Гражданский кодекс РФ опреде­ляет договор купли-продажи как до­говор, при котором одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уп­латить за него определенную де­нежную сумму (цену). Для продажи недвижимости законодателем уста­новлен специальный перечень объ­ектов продажи - земельные участки, Здания, сооружения, квартиры или другое недвижимое имущество (п. 1 ст. 549 ГК РФ).

Учитывая, что при продаже имуще­ства основной интерес продавца зак­лючается в получении от покупателя за проданный товар согласованной сторо­нами денежной суммы, действующее гражданское законодательство содер­жит ряд специальных правовых средств, направленных на защиту прав продавца и обеспечение исполнения данного обязательства покупателем, которыми продавец может пользовать­ся при заключении и исполнении сде­лок по отчуждению недвижимости.

Прежде чем определить данные средства, обратим внимание на специ­фику сделок с объектами недвижимого имущества, которая заключается в том, что помимо обязанности продавца по передаче вещи покупателю необходимо осуществить действия, направлен­ные на государственную регистрацию перехода права собственности на нед­вижимое имущество к покупателю.

При этом следует подчеркнуть, что закон не связывает напрямую го­сударственную регистрацию перехо­да права собственности на объект недвижимости с исполнением поку­пателем своего обязательства по оп­лате недвижимости.

В связи с этим продавцу необходи­мо четко понимать, что регистрация пе­рехода права собственности на объект недвижимости возможна и до получе­ния от покупателя оплаты за проданное имущество по договору.

Также необходимо обратить вни­мание, что в случае, когда одна из сторон уклоняется от государствен­ной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой сторо­ны вынести решение о государствен­ной регистрации перехода права собственности. Сторона, необосно­ванно уклоняющаяся от государ­ственной регистрации перехода пра­ва собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации (п. 3 СТ. 551 ГКРФ).

"Идеальным" вариантом для про­давца при продаже недвижимости яв­ляется получение оплаты по договору в момент подписания договора и до сда­чи всех необходимых документов на ре­гистрацию перехода права собствен­ности на недвижимое имущество. Од­нако зачастую так бывает не всегда. В других ситуациях продавец может вос­пользоваться специальными предус­мотренными законодательством пра­вовыми средствами, направленными на обеспечение надлежащего исполне­ния покупателем своего обязательства по оплате имущества по договору куп­ли-продажи.

Одним из таких средств является залог в силу закона, который возникает при приобретении покупателем товара в кредит или в рассрочку.

Продажей товара в кредит приз­нается продажа товара по договору купли-продажи, которым предусмот­рена оплата товара через определенное время после его передачи поку­пателю. При продаже товара в кредит с момента передачи товара покупате­лю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязан­ности по оплате товара (П. 5 СТ. 488 ГК РФ). Данная норма применяется и к продаже товара в рассрочку. Следует отметить, что самим договором мо­жет быть предусмотрено, что залога в силу закона не возникает.

Государственная регистрация за­лога недвижимого имущества (ипоте­ки) в силу закона осуществляется од­новременно с государственной регист­рацией права собственности покупате­ля, без подачи отдельного заявления и без оплаты государственной пошлины за регистрацию.

Поскольку органы, осуществляю­щие государственную регистрацию прав, самостоятельно должны выяс­нять, возникает ли при купле-продаже залог в силу закона, формулировки ус­ловий договора купли-продажи в части порядка оплаты и передачи имущества не должны давать возможности их не­однозначного толкования. Не лишним будет специально указать в договоре на возникновение залога в силу закона.

Убедиться в том, что залог в силу закона в отношении проданного недви­жимого имущества действительно за­регистрирован, продавец может, полу­чив выписку из Единого государствен­ного реестра прав на недвижимое иму­щество и сделок с ним.

Кроме того, закон предусматрива­ет возможность использования про­давцом такой обеспечительной конструкции, как сохранение права собственности на объект продажи за продавцом до оплаты товара (СТ. 491 ГКРФ).

Так, если договором купли-прода­жи предусмотрено, что право собственности на переданный поку­пателю товар сохраняется за продав­цом до оплаты товара или наступления иных обстоятельств, покупатель не вправе до перехода к нему права собственности отчуждать или распоряжаться им иным образом, если иное не предусмотрено законом или дого­вором либо не вытекает из назначения и свойств товара. Сделка покупателя по отчуждению такого товара является ничтожной как не соответствующая за­кону (СТ. 168 ГК РФ).

В случаях, когда в срок, предусмот­ренный договором, переданный товар не будет оплачен или не наступят иные обстоятельства, при которых право собственности переходит к покупателю, продавец вправе потребовать от покупателя возвратить ему товар, если иное не предусмотрено договором.

Таким образом, сохранение права собственности на объект недвижимос­ти за продавцом в этом случае лишает возможности покупателя реализовать объект покупки третьим лицам до его полной оплаты по договору.

Гражданским кодексом РФ предус­мотрены также специальные средства защиты прав продавца при неосущес­твлении покупателем оплаты· товара.

В случае неисполнения покупате­лем обязанности по оплате товара в со­ответствии с условиями договора куп­ли-продажи продавец вправе потребо­вать оплаты товара и уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами в соответствии со ст. 395

ГК РФ (п. 3 ст. 386, п. 4 ст. 488 ГК РФ). Когда покупатель не производит в уста­новленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и пе­реданный ему товар, продавец  вправе, если иное не предусмотрено догово­ром, отказаться от исполнения догово­ра и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от поку­пателя, превышает половину цены товара (п. 2 ст. 489 ГК РФ).            .

Кроме того, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения поку­пателем своих обязательств по догово­ру купли-продажи, продавец может воспользоваться общими гражданско-­правовыми средствами защиты. В частности, обратиться в суд с требова­нием о расторжении договора, отказаться в одностороннем порядке от ис­полнения договора, в случае, когда та­кой отказ допускается, истребовать имущество из чужого незаконного вла­дения и т.д.

В заключение хотелось бы заме­тить, что поскольку стороны могут пре­дусмотреть в договоре различные ва­рианты оплаты недвижимости, переда­чи объекта продажи, а также осущес­твления действий, направленных на го­сударственную регистрацию перехода права собственности к покупателю, продавцу следует особенно внима­тельно подходить к согласованию с по­купателем данных условий в договоре.